Zu Aufwendungsersatzansprüchen gegen Ersteher

lalalala 14.02.2012 Zwangsverwaltung

(ip/RVR) Nach Rechtsprechung des V. Zivilsenats des BGH steht dem Zwangsverwalter kein Aufwendungsersatz analog § 670 BGB gegen den Ersteher des Grundstücks zu, wenn die von ihm verauslagten Betriebskosten im Abrechnungszeitraum bis zum Zuschlag nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckt sind.

Der Ersteher eines zwangsversteigerten Grundstücks legte gegen die Schlussrechnung des zuvor mit der Verwaltung betrauten Zwangsverwalters ein. Darin wies der Zwangsverwalter die nach dem Zuschlag vereinnahmten Mieten und die bis zur Beendigung der Zwangsverwaltung verauslagten Betriebskosten unter Abzug der Vorauszahlungen der Mieter aus. Dabei ergab sich eine Unterdeckung bei den Betriebskosten, die er mit den an den Ersteher auszukehrenden Mieteinnahmen aus der Zeit nach dem Zuschlag verrechnete. Das Amtsgericht wies die Erinnerung zurück. Die sofortige Beschwerde des Erstehers war erfolgreich. Mit der Rechtsbeschwerde wollte der Zwangsverwalter die Aufhebung der Beschwerdeentscheidung erreichen, was ihm nicht gelang.

Der BGH nahm in Übereinstimmung mit dem Beschwerdegericht an, dass die Schlussrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. „Ein Zwangsverwalter ist nicht berechtigt, einen nach dem Zuschlag bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung entstandenen, dem Ersteher gebührenden Einnahmeüberschuss [...] mit einer im laufenden Abrechnungsjahr bis zum Zuschlag entstandenen Unterdeckung aus verauslagten Betriebskosten und vereinnahmten Mietervorauszahlungen […] zu verrechnen“ (Rn. 13 der Entscheidung). Es fehle an einer Anspruchsgrundlage des Zwangsverwalters gegen den Ersteher, die eine aufrechenbare Forderung begründe.

Zum einen ergebe sich ein solcher Anspruch nicht aus § 670 BGB analog. Ein Aufwendungsersatzanspruch ergebe sich nicht im Umkehrschluss zur Pflicht des Zwangsverwalters auf Herausgabe eines Überschusses aus den Regelungen der § 57 ZVG, § 566 Abs. 1 und 3 BGB, wonach der Ersteher in den gegenüber den Mietern zu erstellenden Jahresabrechnungen auch die vor dem Zuschlag vom Zwangsverwalter verauslagten Betriebskosten aufzunehmen hat, was Nachforderungen gegen die Mieter begründen könne. Die Pflicht zur Herausgabe eines Überschusses beruhe auf zweckgebundenen Zahlungen der Mieter. Verwalter und Ersteher hätten die Aufwendungen überschießende Beträge für eine Rückzahlung an die Mieter bereitzuhalten.

Die analoge Anwendung von § 670 BGB scheitere daran, dass die Ausgaben des Zwangsverwalters bis zum Zuschlag nicht im Interesse des Erstehers erfolgten, sondern in Ausführung seines für Rechnung des Vollstreckungsgläubigers und Schuldners ausgeführten Amtes. Die Ausgaben beruhten auf seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Benutzung des Grundstücks (§ 152 Abs. 1 ZVG), was auch die Beachtung der Mietverträge beinhalte (§ 152 Abs. 2 ZVG) und damit auch die Bezahlung fälliger Betriebskosten.

Zum anderen komme auch kein Anspruch aus Nichtleistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB) in Betracht: Sollte er bestehen, könne der Zwangsverwalter ihn nicht geltend machen, da die Befugnis hierzu mit Aufhebung der Zwangsverwaltung durch rechtskräftigen Zuschlag geendet habe. Zudem wäre der Anspruch nicht fällig, da die Nachzahlungen erst mit Vorlage der am Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellenden Betriebskostenabrechnung fällig würden. Damit fehle es an einer Aufrechnungslage (§ 387 BGB).

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

BGH vom 17.11.2011, Az. V ZB 34/11


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