(IP) „Zur Bewertung eines vorbehaltenen Nießbrauchs bei der Veräußerung von Grundbesitz“ auch im Zusammenhang mit Zwangsversteigerung hat sich das Oberlandesgericht OLG München geäußert. „Der Wert der Sache, auch von Grundbesitz, bestimmt sich beim Kauf ... durch den Kaufpreis. Jedoch ist der Wert der vorbehaltenen Nutzungen (zu solchen zählt etwa ein Nießbrauchsvorbehalt; ...) hinzuzurechnen ... Der Kaufvertrag weist als Gegenleistungen eindeutig eine entsprechende „Aufteilung“ des Werts in Barbetrag ... und vorbehaltene Nutzungen ... auf.“

Nach Zwangsversteigerung war Grundbesitz an die im betreffenden Verfahren Beteiligte, eine (Familien-)Verwaltungsgesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), zum Kaufpreis von 4 Mio. Euro übertragen worden. Der Verkäufer behielt sich dabei als weitere Gegenleistung neben dem Kaufpreis auf seine Lebensdauer den Nießbrauch am gesamten verkauften Grundbesitz vor. Nach Endvollzug mit Eigentumsumschreibung und Nießbrauchseintragung setzte der Kostenbeamte des Grundbuchamts den Wert für die Eigentumsumschreibung mit 8 Mio. € und den Wert für die Eintragung des Nießbrauchs mit 4 Mio. € an. Die Beteiligte beanstandete zunächst den aus ihrer Sicht überhöhten Ansatz für den Nießbrauch; dieser sei höchstens mit 1,5 Mio. € zu bewerten (Jahresmietertrag von 150.000 € x 10 Jahre). Ferner vertrat sie die Ansicht, der Mietertrag sei pro Jahr mit maximal 95.000 € anzusetzen. Der dazu angehörte Bezirksrevisor als Vertreter der Staatskasse kam auf der Grundlage dreier im vormaligen Zwangsversteigerungsverfahren beigezogener Gutachten in seiner Stellungnahme für die Bewertung des Nießbrauchs zu dem Ergebnis, dass dieser mit ca. 2.500.000,- € anzusetzen sei.

Auf das hierauf eingeleitete Verfahren hatte das Amtsgericht die Geschäftswerte für die Eintragung des Eigentumswechsels für die Eintragung des Nießbrauchs auf knapp 2.500.000,- € festgesetzt. Hiergegen richtete sich die Beschwerde der Beteiligten. Sie meinte, der Nießbrauch komme als Belastung überhaupt nicht zum Ansatz, vielmehr reduziere sich der Wert des Grundbesitzes durch den vorbehaltenen Nießbrauch. Wesentlich sei grundsätzlich der - tatsächliche - Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der tatsächliche Wert dessen, was an Nutzungen gezogen werden könne.

OLG München, Az. 34 Wx 259/15 Kost

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