(ip/RVR) Nach einem Urteil des VIII. Senats des Bundesgerichtshofs darf der Mieter die Zahlung der Mietsicherheit von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen.

Die Kläger schlossen als Vermieter mit den Beklagten als Mietern einen Mietvertrag, der unter anderem folgende Bestimmung enthielt: „Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von EUR. 2000,- auf ein Mietkautionskonto – Übergabe bei Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen...“.

Bei Einzug entrichteten die Beklagten unbeanstandet keine Mietkaution. Mit Schreiben vom 16. April 2008 forderten die Kläger die Beklagten schließlich zur Zahlung auf. Die Beklagten forderten zur Zahlungsabwicklung die Benennung eines den Anforderungen des § 551 Abs. 3 BGB entsprechenden Kontos. Die Kläger meinten hingegen, die Kaution sei ihnen nach § 551 Abs. 2 und 3 BGB in bar zu überlassen und ein Mietkautionskonto müsse vorab nicht mitgeteilt werden.

Die Beklagten verweigerten die Barzahlung und erhielten daraufhin am 4. Juni 2008 eine fristlose, hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Wegen behaupteter Vertragsverletzungen sprachen die Kläger in der Folgezeit mehrfach die fristlose Kündigung aus.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Auf Berufung der Kläger wandelte das Landgericht das Urteil ab und gab dem Begehren der Kläger statt. Mit Erfolg wandten sich die Beklagten hiergegen mit der Revision und erreichten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Das Berufungsgericht sah in dem Verhalten der Beklagten eine Pflichtverletzung, welche die Kläger zur Kündigung berechtigte. Die Vertragsklausel sei derart zu verstehen, dass die Mieter die Kaution entweder in bar zu entrichten oder in Form eines selbst eingerichteten Kontos zu „übergeben“ hätten. Die Kläger seien hingegen nicht verpflichtet, vor Kautionsübergabe ein von ihrem eigenen Vermögen getrenntes Kautionskonto einzurichten. Erst nach Übergabe könnten die Mieter einen Nachweis über die insolvenzfeste Anlage der Mietsicherheit durch die Vermieter verlangen.

Der BGH sah dies anders. Er entschied, dass den Beklagten keine Pflichtverletzung zur Last falle und dass diese die Leistung der Mietkaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen dürften.

Nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB muss der Vermieter die ihm überlassene Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen anlegen. Die Vorschrift beantwortet jedoch nicht ausdrücklich die Frage, ob der Mieter von vornherein verlangen kann, die Sicherheit nur auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen. Dagegen spräche zwar der Wortlaut der Norm („überlassene Geldsumme“), nach Sinn und Zweck der Vorschrift solle die Kaution jedoch umfassend vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters geschützt sein.

Schon nach den Gesetzesmaterialien sei die Mietsicherheit wie ein Treuhandvermögen oder Mündelgeld zu behandeln und dadurch im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen. Es bestehe jedoch kein Grund, diesen intendierten Schutz nicht von Anfang an zu gewähren. Beließe man die Schutzlücke zu Beginn des Mietverhältnisses, müsste der Mieter zur Wahrung seiner Interessen nachträglich einen Nachweis über die gesetzeskonforme Anlage der Geldsumme verlangen, und seinen Anspruch gegebenenfalls durch Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete oder durch Klageerhebung durchsetzen. Dem Vermieter erwüchsen hingegen keinerlei Nachteile: „Der Vermieter wird dadurch, dass er dem Mieter auf dessen Verlangen sogleich ein insolvenzfestes Konto für die Zahlung der Kaution benennen muss, nicht unangemessen belastet, denn er muss dieses Konto nach Erhalt der Kaution ohnehin einrichten und dem Mieter nachweisen“ (Rz. 19 der Entscheidung).

BGH vom 13.10.2010, Az. VIII ZR 98/10


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