Mitte Dezember 2006 wurde seitens des Bundestages der Entwurf zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetztes verabschiedet.

Die Änderungen können nach dreimonatiger Übergangsfrist am 01. Mai 2007 in Kraft treten. Eine stichwortartige Übersicht der wichtigsten Neuregelungen haben wir hier für Sie zusammengestellt:

Nur bei Begründung, Änderung, Aufhebung oder Übertragung von Sondereigentumsrechten ist die Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern erforderlich.

Es bleibt bei der Erstellung des Aufteilungsplanes sowie die Aufrechterhaltung des Abgeschlossenheitserfodernisses. Nach neuem Gesetz muss dies aber nicht mehr von der Baubehörde gemacht werden, sondern kann von privaten Sachverständigen ausgeführt werden.

Der Anspruch von Änderungen bzw. Anpassung von Vereinbarungen ist nun gesetzlich geregelt. Dieser Anspruch gilt aber nur, wenn das Festhalten an der Regelung unbillig erscheint.

Wohnungseigentümer sind Inhaber von Rechten und Pflichten hinsichtlich des Gemeinschafts- und des Sondereigentums. Hier erfolgt auf Verweis auf abweichende Vorschriften die grundsätzliche Abgrenzung gegenüber Rechten und Pflichten der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft.

Hier werden die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiges Subjekt geregelt. Es können Rechte erworben und Pflichten eingegangen werden. Seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft werden gemeinschaftsbezogene Rechte ausgeübt sowie gemeinschaftsbezogene Pflichten wahrgenommen. Die Gemeinschaft ist Inhaberin von Rechten und Pflichten.

Das Verwaltervermögen ist hinsichtlich Umfang und Inhalt gesetzlich definiert und wird der rechtsfähigen Gemeinschaft zugeordnet.

Durch die Teilrechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt sich die Regelung, dass Wohnungseigentümer sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis nur anteilig haften.

Die neue Regelung sagt aus, dass über das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Insolvenzverfahren nicht stattfindet.

Die Vereinbarung, dass die Veräußerung eines Objektes die Zustimmung Dritter benötigt, kann durch den Beschluss der Mehrheit aufgehoben werden.

Sollen Betriebs- und Verwalterkosten neu verteilt werden, genügt hierzu ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Dies gilt aber nur, wenn die neuen Verteilermaßstäbe einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen und nach dem Verbraucher- oder Verursacherprinzip bestimmt werden

Den Wohnungseigentümern wird das Recht eingeräumt, den Verteilermaßstab der Kosten von baulichen Veränderungen und Instandhaltungsarbeiten je nach Gebrauch oder Gebrauchsmöglichkeit zu ändern. Dies benötigt eine Dreiviertelmehrheit – diese Mehrheit muss zudem mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss können Regelungen bezüglich der Fälligkeit und Verzugsverfolgung, der Art und Weise von Zahlungen und der Kosten für eine besondere Nutzung getroffen werden.

Mit einer Dreiviertelmehrheit (diese muss mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren) können zukünftig folgende Maßnahmen beschlossen werden:

- Maßnahmen, die dem Stand der Technik des gemeinschaftlichen Eigentums dienen

- Modernisierungsmaßnahmen

Sollte eine Änderung der Eigenart der Wohnanlage dabei herauskommen oder ein Wohnungseigentümer den anderen Eigentümern gegenüber unbillig beeinträchtigt werden, dürfen diese Maßnahmen nicht durchgeführt werden. Individuelle Ansprüche auf die Durchführung werden nicht eingeräumt.

Zwingend vorgeschrieben wird die Führung einer Beschlusssammlung. Hierin müssen alle Versammlungsbeschlüsse, Urteile in Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft sowie Beschlüsse derselben aufgenommen werden. Sollte diese Sammlung nicht ordnungsgemäß geführt werden, liegt ein wichtiger Grund zur Absetzung des Verwalters vor.

Ein Verwalter darf bei der Erstbestellung höchstens auf 3 Jahre bestellt werden.

Die Befugnisse und Aufgaben des Verwalters müssen nach der Einführung der Teilrechtsfähigkeit neu definiert werden. Der Verwalter hat zukünftig die folgenden Aufgaben:

- Vertretung und Geschäftsführung der rechtsfähigen Gemeinschaft im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

- Vertretung und Geschäftsführung in allen Angelegenheiten das Innenverhältnis betreffend

Nach der neuen Regelung werden gerichtliche Auseinandersetzungen im Verfahren der Zivilprozessordnung geführt.

Bei früheren Zwangsversteigerungsverfahren gegen nicht zahlungsfähige Wohnungseigentümer wurden die Aussenstände von Hausgeldbeiträgen der Eigentümergemeinschaft nicht berücksichtigt. Diese Forderungen werden nun, um die Verluste der Gemeinschaft in Grenzen zu halten, in begrenzter Höhe bevorrechtigt behandelt.