(ip/RVR) In einem der aktuellen Beschlüsse des Landgerichts Frankfurt am Main ging es um die Höhe der Vergütung des Zwangsverwalters.

Durch den Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 20.04.2007 wurde die Zwangsverwaltung angeordnet. Mit Schreiben vom 11.07.2007 teilte der Zwangsverwalter dem Amtsgericht mit, dass er am 20.04.2007 von dem Grundstück Besitz ergriffen habe und dass es sich dabei um ein Senioren- und Pflegeheim mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 8000 qm handelt. Mit Schreiben vom 21.12.2009 legte der Zwangsverwalter seine Schlussrechnung nebst Belegen vor und beantragte die Festsetzung seiner Vergütung auf 72.483,20 Euro. Das Amtsgericht entsprach dieser beantragten Vergütung. Die Beschwerdeführerin wendet sich dagegen mit der Begründung, dass der festgesetzte Mehraufwand des Zwangsverwalters auf 12,5 % überhöht sei und stattdessen nur eine Vergütung in Höhe von 10 % gerechtfertigt sei, und dass darüber hinaus die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts wegen der säumigen Mietzahlungen nicht gerechtfertigt sei. Das Amtsgericht half der sofortigen Beschwerde nicht ab und legte die Akten dem Landgericht zur Entscheidung vor.

Das Landgericht entschied, dass die nach § 567 ZPO statthafte sofortige Beschwerde zulässig, sachlich jedoch unbegründet ist, so dass sie zurückzuweisen ist. Gemäß § 18 Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV) erhält der Verwalter als Vergütung in der Regel 10 % des für den Zeitraum für Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Grundbetrages, sofern es sich dabei um ein Grundstück handelt, dass durch Vermieten oder Verpachten genutzt wird. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung kann eine Erhöhung gerechtfertigt sein, die eine Abweichung von der Regelvergütung rechtfertigt. Dabei müssen die Abweichungen erheblich sein und von dem Normalfall abweichende erhebliche Erschwernisse oder Erleichterungen im Einzelfall vorliegen, die die Tätigkeit des Verwalters entsprechend be- oder entlastet haben. „Eine Erhöhung ist u.a. dann gerechtfertigt, wenn die Tätigkeit des Verwalters besondere Schwierigkeiten aufweist und deshalb einen sehr viel höheren als den üblichen Aufwand erfordert.“ Ein Zuschlag bis zu 3 % wird gerechtfertigt, wenn es z.B. um die Zwangsverwaltung eines gewerblichen Objekts geht. Auch die Fortführung eines Gewerbebetriebs im Rahmen der Zwangsverwaltung, so das Landgericht, rechtfertigt in der Regel solch einen Zuschlag. Im vorliegenden Fall hat der Zwangsverwalter in seinem Schreiben vom 21.12.2009 darauf hingewiesen, dass es sich um eine Gewerbeliegenschaft mit einer Gesamtnutzungsfläche von ca. 7600 qm und einem ermittelten Verkehrswert von 13.100.000,- Euro handelt und diverse Mietrückstände vorhanden waren, die zahlreiche Mahnschreiben und Kündigungen gegen die Mieter notwendig machten; darüber hinaus war die Prüfung der Grundabgabenbescheide sowie eine umfängliche Korrespondenz mit dem Kassen- und Steueramt über die tatsächlich von den Mietern geleisteten öffentlichen Lasten erforderlich, so dass von einer gewöhnlichen Vermietung, die in der Regel keinen größeren Arbeitsaufwand erfordert, vorliegend nicht mehr gesprochen werden kann. „Gerade bei der Fortführung eines gewerblich benutzten und genutzten Betriebes ist deshalb ein Zuschlag bis zu 3 % gerechtfertigt (so Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen Rn. 30).“

Die Beschwerde gegen die Auslagen eines vom Zwangsverwalter in Anspruch genommenen Rechtsanwalts ist ebenfalls unbegründet. Die durch die Beauftragung eines Rechtsanwalts entstandenen Kosten, so das Landgericht, sind mit der Pauschale nicht abgegolten und können neben dieser geltend gemacht werden. Bereits aus dem Wortlaut des § 21 Abs. 2 ZwVwV selbst folgt, dass der Verwalter im Rahmen seiner Tätigkeit nicht alle Aufgaben selbst zu erledigen hat, sondern hierzu auch Hilfskräfte heranziehen darf, deren Vergütung gesondert vom Gericht festzusetzen ist. „Allein dem Verwalter vorbehalten und somit von ihm höchstpersönlich wahrzunehmen, heißt in keinem Fall, dass er alle Tätigkeiten selbst ausführen muss.“ Im vorliegenden Fall war der Rechtsanwalt eingeschaltet worden, um nicht gezahlte Mieten einzutreiben bzw. öffentlich-rechtliche Verbindlichkeiten zu erfüllen, was normalerweise nicht mehr zum Aufgabenbereich eines Zwangsverwalters gehört.

Der Leitsatz fasst zusammen:
„1. Ein Zwangsverwalter kann im Vergütungsfestsetzungsverfahren nach §§ 18, 21 Abs. 2 ZwVwV einen Zuschlag bis zu 3 % verlangen, wenn ein gewerblich genutztes Objekt in Form der Vermietung an viele Mieter verwaltet wird.
2. Die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts durch den Zwangsverwalter ist nicht fehlerhaft, wenn zahlreiche Mieter mit ihren Verpflichtungen in Rückstand geraten und teilweise die gerichtliche Durchsetzung der Mietzinsansprüche notwendig wird. Dem Amtsgericht steht insoweit ein Ermessensspielraum zu, der auch schon im Beschwerdeverfahren nur eingeschränkt überprüfbar ist.“

LG Frankfurt am Main vom 12.04.2011, Az.: 2-09 T 184/10


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