(ip/pp) Inwieweit eine vertraglich übernommene Betriebspflicht auch durch den Erlass einer einstweiligen Verfügung erzwungen werden kann, hatte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt in einem aktuellen Fall zu entscheiden. Zwischen dem Rechtsvorgänger des betreffenden Verfügungsklägers, der ein Hotelobjekt von einem Voreigentümern erworben hatte und im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden war, und der Beklagten, die zuvor unter einem anderen Namen firmiert hatte, war ein Mietvertrag über die Hotelimmobilie geschlossen worden. In § 1 Nr. 2 des Vertrages war vereinbart worden, dass das Mietobjekt als Dreisternehotels vermietet werde solle. Weiterhin war geregelt worden, dass eine andere Nutzung ausgeschlossen- und die Mieterin verpflichtet sei, das Mietobjekt zum vertraglichen Zweck zu nutzen. In § 1 Nr. 4 war ferner vereinbart worden, dass die Mieterin nach Übergabe verpflichtet sei, im Hotel, in der Küche und im Restaurant die Voraussetzungen zum Betrieb eines Dreisternehotels aufrecht zu erhalten. Weiter wurde in § 1 Nr. 6 des Vertrages geregelt, dass für den Fall, dass der Mieterin die vertragliche Nutzung unmöglich, erschwert oder sonst eingeschränkt werde aus Gründen, die in ihrer Person oder in der Art und Ausübung ihres Unternehmens liegen, von dieser daraus keinerlei Rechte auf Aufhebung und Abänderung des Vertrags hergeleitet werden könnten. Der Vertrag war auf 20 Jahre abgeschlossen und der Mietzins auf jährlich netto knapp 415.000,- Euro festgelegt worden.

In § 12 des Vertrages wurde zudem vereinbart, dass eine Kündigung dieses Vertrages ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist möglich sei, falls ein wichtiger Grund vorliege. Als solcher wurde unter § 12 a) der Fall bezeichnet, dass die Mieterin den Gewerbebetrieb einstelle oder ihr die behördliche Erlaubnis entzogen werde. Weiterhin wurden in § 12 andere wichtige Gründe dargestellt, unter anderem ein Verzug der Mietzinszahlung durch die Mieterin und die Änderung der Betriebsart ohne Zustimmung der Vermieterin.

Nachdem die Beklagte mit dem Betrieb des Hotels Verluste erwirtschaftete, kündigte sie das Mietverhältnis vorsorglich zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Ein Grund für die Kündigung wurde nicht genannt, es wurde nur darauf hingewiesen, dass das Mietobjekt zu einem bestimmten Zeitpunkt an den Kläger zurückgeben werde solle und man gern bereit sei, die sich aus dieser Angelegenheit ergebenden Fragen in einem gemeinsamen Gespräch zu erörtern. Um Terminsvorschläge hierzu wurde gebeten. Der Kläger verweigerte darauf die Zustimmung, da die Verfügungsbeklagte kein Recht zur vorzeitigen Beendigung des fest abgeschlossenen Mietvertrages habe.

Nachdem die Beklagte zunächst nach Kündigung den Hotelbetrieb noch in unvermindertem Umfang fortgeführte, wurde dieser zum bewussten Zeitpunkt dann eingestellt. Den Angestellten und Lieferanten wurde gekündigt. Auch Hotelzimmer konnten danach nicht mehr gebucht werden, bereits vorliegende Buchungen für das Folgejahr wurden storniert.

Das Landgericht hat darauf eine einstweilige Verfügung erlassen, da die Beklagte vertraglich verpflichtet sei, das Hotel zu betreiben. Die Betriebspflicht sei eine Primärpflicht des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages, so dass sich ein eigener Anspruch des Verfügungsklägers auf Fortführung des Betriebs des Hotels ergebe. Weiterhin hat das Landgericht zur Begründung der Entscheidung ausgeführt, dass die Durchsetzung der Betriebspflicht im Rahmen einer einstweiligen Verfügung zulässig sei, da die Verfügungsbeklagte nicht zur Kündigung berechtigt gewesen sei und auch eine besondere Dringlichkeit zu bejahen sei, da bei der Schließung des Hotels erhebliche Imageverluste eintreten würden, die sich sehr nachhaltig für die weitere Fortführung des Betriebs auswirken würden.

Das OLG Frankfurt entsprach diesem Tenor: “Eine vertraglich übernommene Betriebspflicht kann auch durch den Erlass einer einstweiligen Verfügung erzwungen werden. Eine Vollstreckung nach § 888 ZPO scheidet nicht von vorn herein aus.”

OLG Frankfurt, Az.: 2 U 250/08