(IP) Hinsichtlich ruhenden Stimmrechts etwa bei Zwangsversteigerung, vorgeschrieben in Regelungen in der Gemeinschaftsordnung von Wohnungseigentümergemeinschaften, hat das Kammergericht (KG) Berlin mit Leitsatz entschieden.

„Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach diejenigen, denen ein Miteigentumsanteil gemeinschaftlich zusteht, zur Bestellung eines Bevollmächtigten verpflichtet sind und ihr Stimmrecht bis dahin ruht, ist nicht offensichtlich unwirksam oder unbeachtlich. Das Grundbuchamt kann sie im Rahmen des Vollzugs eines Antrags auf Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum nicht beanstanden. Dies gilt nicht für eine Regelung, die das Stimm- und Teilnahmerecht in der Eigentümerversammlung von der Eigentümerstellung im Zeitpunkt der Ladung abhängig macht.“

Das Kammergericht beanstandete eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach diejenigen, denen ein Miteigentumsanteil gemeinschaftlich zustehe, zur Bestellung eines Bevollmächtigten verpflichtet wären und ihr Stimmrecht bis dahin ruhe. Konkret führten die Richter aus:

“Zu beanstanden ist § 20 Ziff. 20.4 der Gemeinschaftsordnung. Soweit dort geregelt ist, dass “abstimmungs- und teilnahmeberechtigt an einer Eigentümerversammlung (…) der jeweils im Zeitpunkt der Einladung im Grundbuch eingetragene Eigentümer” ist, wird in bestimmten Fallkonstellation entgegen § 25 Abs. 2 WEG das Stimmrecht des zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung eingetragenen Eigentümers beschränkt.“

“Teilnahmeberechtigung steht bei lebensnaher Auslegung der beanstandeten Formulierung der Stimmberechtigung gleich. Nur wer teilnahmeberechtigt ist, kann nach dem Sinngehalt der Regelung von seinem Stimmrecht wirksam Gebrauch machen.“

Vollzöge sich der Erwerb von Wohnungseigentum außerhalb des Grundbuchs, z.B. durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, so würde das Grundbuch unrichtig. Stimm- und teilnahmeberechtigt seien der ‚wahre Eigentümer’, nicht der Buchberechtigte als Scheineigentümer, der im Zeitpunkt der Ladung noch im Grundbuch eingetragen sei.

Der angefochtene Beschluss wurde durchs KG aufgehoben. Das Grundbuchamt wurde angewiesen, eine Zwischenverfügung nach Maßgabe der nachfolgenden Gründe zu erlassen.

KG Berlin, Az.: 1 W 204/17

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